房地产市场更需要供给侧改革

加强供给侧结构性改革提高供给体系质量和效率以及化解房地产库存是消除供需错位之痛和有效去库存的一剂良方

志刚房研 今年11月10日习近平总书记在中央财经领导小组会议上第一次指出在适度扩大总需求的同时着力加强供给侧结构性改革着力提高供给体系质量和效率?#30333;?#20070;记这一代表中国经济风向标的重要讲话对房地产市场而言犹如久旱逢甘霖众所周知今年以来中央出台一系列史上最宽松的组合拳政策从需求侧屡屡发力刺激楼市旨在让房地产市场止跌回暖通过拉动需求引导房地产业复苏即从拖GDP后腿转而为GDP做出应有的贡献大半年时间过去了总体上看救市效果不佳除一线城市?#22270;?#20010;二线城市间隙性回暖外大多数二三线城市吃了药没?#20174;?#35768;多城市甚?#33391;?#32493;下跌为挽救房地产市场的颓势?#30333;?#20070;记及时一针见血的指出房地产市场的病根主要不在需求侧而在供应侧为房地产市场调控拨正了方向学习?#30333;?#20070;记的上述讲话笔者倍?#34892;?#24944;由于经常到各个城市调研房地产市场2013年上半年笔者?#22836;?#22797;强调房地产泡市场沫?#29616;أ?#20170;年初笔者又建议政府从供应端发力调整救市政策能与?#30333;?#20070;记的讲话合拍使笔者对房地产市场复苏的信心?#23545;白?#20070;记日理万机居然如此熟悉和了解房地产市场为房地产全行?#30340;?#33267;相关产业的调整改革发展及时指明了方向为贯彻落?#24213;?#20070;记的讲话精神笔者认为有必要对供给侧改革在房地产业市场落地的政策路径进行理性的探索

一楼市的供大于求之殇

为什么在2003年以来我国的房地产市场十年九调打压市场结果形成反作用力屡调屡高调控南辕北辙今年又反过来用行政手段救市托市效果依然是反预期两次调控想打压却压不下欲拉动又拉不起视乎市场是个弄潮儿在故意捉弄我们政府的调控几度遇到尴尬这不得不引起重视笔者认为是没有把脉市场行情和没有找到病根所致

在2002年以来的十多年里伴随着以上一轮城镇化为驱动力的房地产开发迅?#22836;?#23637;违背房地产的居住和使用属性政府热衷于土地财政开发商和中介商赚快钱赚大钱助推房地产业的投机化过度支柱化过山车式运行过去三十多年城市人口增长1倍建成区面积增加了接近4倍我国的城镇化率从1978年的17.9%提高到2014年年底的54.77%而享受均等公共服务的城市户籍人口2013年仅达35%祖国的665个城市几乎无一例外地疯狂造城不择手段地演绎混凝土森林?#20445;?#20854;中尤以2008年世界金融危机后4万亿的强心针直接导致房地产业与其他产业一样显现?#29616;?#30340;三期叠加尤其是刺激楼市政策带来最大的后遗症是房地产产能过剩全国出现一大批空城鬼城按?#23637;?#21010;指标?#22909;?#19968;平?#28966;?#37324;建成区容纳1万人口如一个城市的建成区面积为100平?#28966;?#37324;其城区人口应该为100万人但是有大量的三四线城市由于不注重产城融合大量人口外流导致人口土地比低于50%有的西部城市甚至低于10%据国家统计局数据显示前三季全国还有逾7.9亿平方米的住宅新开工超过48亿平方米的住宅在施工3.7亿平方米的住宅竣工即便不将在售待售住宅面积计入也意味着未来?#25913;?#23558;有约60亿平方米的住宅推向市场如果按我国人均住房面积33平方米计算这些待售住房还可供近2亿人居住

房地产库存?#20013;?#39640;位直接影响到房地产投资数据国家统计局数据显示1-10月全国房地产开发投资78801亿元同?#35753;?#20041;增长2.0%增速比1-9月份回落0.6个百分点至2%创历史新低这一增速增速已经连续21个月下滑在习近平第一次就楼市表态的2013年它还基本保持在20%左右的速度与此同时1-10月份全国房屋新开工面积下降13.9%房企土地购置面积同比下降33.8%降幅与1-9月份持平土地成交价款5794亿元下降25.2%降幅收窄2.3个百分点高库存低投资格局下房地产正在从过去中国经济的引擎转变为增长拖累有关方面称我国自2010年以来经?#36855;?#38271;的放慢有?#35805;?#21407;因是由于住房建设的大幅下降而2016年这种影响?#31080;?#20250;更?#21451;现ء?#22312;过去30多年年均26%的增长之后今年前10月中国固定资产投资增速已下滑到10.2%全年很可能跌破两位数这对GDP的对冲是前所未有的在今年三?#24452;任?#22269;GDP增速仅为6.9%的情况下今年前三季度房地产投资对GDP的贡献率已经降至0.04个百分点创下2000年以来的新低几乎要落入负增长贡献轨道

在房地产?#29616;?#22320;供过于求行业发展?#20013;?#19979;滑有可能重创国民经济的紧急关头习近平总书记在中央财经领导小组第十一?#20301;?#35758;上罕见地做出18个字表态要化解房地产库存促进房地产业?#20013;?#21457;展无独有偶11月11日在国务院常务会议上国务院总理李克强强调要以加快户籍制度改革带动住房?#35748;?#36153;可见房地产已经到了救业图强浴火重生的紧急关头

二楼市的供需错位之痛

除一线和少数二线城市外多数二线?#22270;?#20046;所有的三四线城市房地产库存积压压力山大今年以来尤其是3.30以来政府救市的政策越来越多力度越来越大但是其调控的逻辑思维进入悖论一是从人口结构看一线城市和少数二线城市就业环境好配套设施及公共服务资源优厚有吸附人口的能力而其他二三四线城市由于不注重产城融合只会造空城导致就?#30340;ѣ?#37197;套设施及公共服务?#29616;?#30701;?#20445;?#20854;人口在外流目前政府出台的政策大多在消费者身上打主意以为政府给了一些刺激政策人们就会趋之若鹜地加入购房者行?#23567;?#27530;不知一线城市和少数二线城市虽然人口集聚但是?#20248;?#26449;和三四线城市及乡镇来的就业者在这里被限购政策阻隔无法购房结果是该买的不能买而城市里很多原著?#29992;?#30001;于不限购大肆炒房推高房价又反过来抬高房价收入比使许多城市内原有中低收入者和外来人口被房地产市场边缘化打压了合理的刚性需求和改善型需求其他二三四线城市给再多的优惠政策包括利率税收首付公积金等有的城市甚至买房给?#22266;?#21487;以说是史上最宽但由于人口增长缓慢或外流这些政策对应不到具体的人头结果救市政策大打折扣在部分二线城市和大多数三四线城市打水漂二是全国665个城市一线城市虽然市场一度火爆但北上广深加几个二线城市总的城市个数占全部城市总数之比却很低这里又有两种情况首先从房地产投资看一线城市加几个二线城市仅占全国房地产总投资的20%而面广量大的多数二线城市和三四线城市要占80%就房地产业对GDP的贡献而言刺激楼市的政策发生靶向性偏离效果不佳必然要大面积拖GDP的后腿其次在一线城市?#22270;?#20010;二线城市由于刺激政策仅盯住刚性需求而忽视改善型需求加之改善型需求的供应端乏力楼盘?#20998;ʺ推?#21619;跟不上刺激楼市政策每每都是密集出台集中?#22836;ţ?#21018;性需求被屡屡透支?#20174;?#22312;市场走向上是阶段性或间隙性回暖其态势逐?#38477;?#20943;难以满足房地产市场大幅度回暖加大对GDP贡献的需求三是近十来年在快速城镇化的进程中房地产脱离其居住使用的基本属性投机现象十分?#29616;أ?#25151;地产已经不是居住使用的产品投资投机人把其当做股票炒作其预期就是为了增值?#36164;P?#36186;取溢价在这样的市场背景下地方政府投资人开发商购房人炒房人中介商共同助推房地产市场的过山车?#20445;?#25919;府运作土地开发商运作项目买房人炒作楼盘均是低进高出把房地产当做股票玩各个利益主体并不关心楼盘的质量他们关心的只是增值与否因此在很多城市尤其是三四线城市出现的空城鬼城其交通医疗教育商业等公共配套不全居住项?#31185;分势?#21619;低下几乎是钢筋混凝土的森林这些项目可?#26377;浴?#23452;?#26377;?#38750;常差另一方面我们的经济虽然在下行但城市?#29992;?#30340;消费却在升级中国?#21361;?#23567;?#24471;我?#39046;他们追求全新的生活方式而现在的房地产项目大多不能满足他们的需求因此政府给再多的优惠政策他们都捂住钱袋子不肯出手习近平总书记提出的加强供给侧结构性改革提高供给体系质量和效率以及化解房地产库存是消除供需错位之痛和有效去库存的一剂良方

三楼市的供给侧改革之路

如何落实?#30333;?#20070;记关于供给侧改革和去房地产库存的指示笔者认为有必要借鉴美国苹果智能手机的发展路径从乔布斯开始到后来的苹果公司高层都颠覆传统经济学以销定产的定势从2007年1月9日发布第一代iPhone以来已经历八代产品正是因为其产品不断升级换代技术创新和款式的推陈出新很好地满足了消费者的虚荣心和猎奇心所以才有了?#30475;?#26032;机型上市初万人排队买手机的奇景笔者认为房地产产品也经历了四代转型第一代是为业主提供一座好房子一个居住空间 第二代是为业主提供好的建筑好的户型好的景观绿化好的生活配套 第三代是为业主提供集?#20998;始?#26381;务于一体的大体量的住商旅文?#29486;?#21512;体 第四代是提供高?#20998;?#30340;生活方式即通过创新实现文化信息技术科技创新互联网+应用的合成与整合以及向后期服务产业链?#30001;e?#24314;立舒适生活健康愉悦延年益寿的生活环?#22330;?#35753;住户得到更舒适的居住体验回归住宅本身的居住价值消费者对住房的需求不再仅仅停留在一座好房子一个好地段一种好户型的层面而是需要享受高?#25918;频?#27004;盘包括高?#20998;?#30340;建筑及配套设施和高品位的生活即便捷的生活配套服务?#26032;?#33394;环保的生活理念有与众不同的?#23435;?#24773;?#22330;?/P>

为此地方政府和存有?#25302;?#27004;盘的开发企业要卯足劲做好改进产?#20998;?#37327;的功课首先地方政府要调整规划完善?#25302;?#27004;盘周边的交通商业教育医?#39057;?#20844;共资源的配套其次地方政府还应通过直接收购或兼并重组及时盘点清理整合因受资金困扰而无力追加投资的僵尸企业僵尸产品及?#26790;?#27004;将其转让给优质企?#21040;?#34892;以优化升级为目的的再次开发或重新开发督促?#22836;?#25345;开发企?#24213;?#21152;投资根据不同城市不同地域的地理?#23435;ġ?#27665;俗等特色和消费需求通过?#24230;?#25991;化科技绿色等宜居要素调整和优化其所开发的?#25302;?#27004;盘因地制宜地配置各类共享设施设备改善社区环?#24120;?#26368;后还要对购买其楼盘的业主提供综合运营配套服务利用轻资产的模式配置提供专业?#37038;?#31038;区服务的贴心管家吸引消费者的住房需求特别是二三线乃?#20102;?#32447;城市其产业萎缩失业?#29616;أ?#23548;致人口净流出他们没有工作没有收入即便买房也只能将其空置市场长期低迷有的库存消费可达十来年这些城市只有创造奇迹做靓产品夺人眼球才能吸引消费者回流进而撬动住房市场的需求因此这些城市应根据当地历史脉络文化特色资?#20419;车热宋?#19982;自然条件重新规划设计改造优化?#25302;?#27004;盘乃至?#26790;?#27004;做出自己的特色用以创造需求让本地尤其是外来人口在旅游养老商业文化等特色地产上萌发需求消化库存这样才能让?#25302;?#30340;楼盘重新焕发青春?#22836;?#21326;彩

对房企而言开发商不仅要运用新技术注重产品的?#20998;?#25552;升更要注重产品?#24230;?#20351;用后的运营服务不仅要有一个开发建设的团队更要有一个运营服务的团队不仅要注重产品的营销更要注重服务的营销不仅是在销售产品更是在销售有?#20998;视?#21697;味的生活方式不仅仅要做一个圈地盖楼的开发商更要做一个以轻资产模式或部分或全部持有物业的城市配?#33258;?#33829;服务商要做到以上几点绝不?#24378;?#19968;日之功能实现的必须持之以恒精心打造其投资经营理念策划设?#35780;?#24565;管理团队人才?#28216;?#20135;?#30340;?#24335;产品模式营销模式融资模式管理模式服务模式等都要发生颠覆性的改变要凝聚共识整合资源围绕消费者的?#23548;市?#27714;生产出长寿命好?#38405;ܡ?#32511;色低碳的好房子同时提供人性化全方位全天候的社区服务为消费者构建美好的生活方式唯此才能充分调整供给端的结构发挥供给端对需求端的吸引力和拉动力全面激发市场活力以无微不至满足弥足珍贵的人本需求以产品升级调动源源不断的住房需求进而消化库存撬动楼市

需要指出的是笔者强调供给端发力并不是排斥需求端相反需求端也必须相应地改革正如李克强总理提出的要在供给和需求两端同时发力为此一是政府要全面梳理之前推出的刺激楼市政策降低购房人的购房成本要精准化金融税收首付公积金购房?#22266;日?#31574;要对应到具体的人群不能大呼隆除了分城施策在城市还要分项目施策优?#35270;?#20215;优惠政策向优质楼盘倾斜激励开发企业打造精品楼盘鼓励消费者提高消费等级二是全面取消限购政策限购是违反宪法的政策取向由于不合理的配置房地产资源导致城市?#29992;?#28818;房房地产泡沫化同时拒绝外来人口的合理的刚性需求只有全面取消限购才能打破瓶?#20445;?#25193;大一线城市的住房需求三是全面停止有关房产税和不动产统一登记的宣传由于房地产要有五年的调整期因此房产税的立法和出台实施的预期要后?#28216;?#24180;在这期间要禁止有关部门和媒体炒作房产税不动产统一登记可以在发证?#26041;?#25512;进但信息联网和住房信息查询也要后?#28216;?#24180;为房地产业的复苏创造一个宽松的市场环?#22330;?#22235;是在雾霾?#29616;?#21644;南北气候差异大的背景下可以发展以避?#30149;?#36991;寒避暑养生养老休?#23567;?#26053;游娱乐为主题的异地二居所和改善型需求为此房产税要对二居所和适度的改善型需求网开一面工资医保老年卡要在全国联网要打破儿童入?#23567;?#20837;?#20303;?#20837;学的异地限制总之要让购房者与二居所所在城市在以上?#26041;?#23454;现无缝对接让他们与原著?#29992;?#20139;受同?#21364;?#36935;以降低他们的住房消费成本

作者志刚房研

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