潘石屹忧患£º安内必先攘外

[摘要]SOHO中国的转型£¬被任志强称为是潘石屹的¡°重新创业¡±¡£但不断下滑的?#23548;?#21644;接连的?#36164;àP?#21364;令其备受质疑¡£同时£¬老潘对境外债务的重组£¬似乎也遇到了一些麻烦¡£

¡¾进深¡¿潘石屹忧患£º安内必先攘外

¡¾腾讯房产 蔡宏志 北京报道¡¿

潘石屹给出的条件£¬没有打动SOHO中国的境外债持有人¡£

9月25日£¬SOHO中国£¨00410.HK£©发布公告称£¬对2022年到期的4亿美元优先票据提出收购要约¡£老潘开出的条件是£¬除了7.125%的应?#35780;?#24687;收益外£¬SOHO中国还将支付给票据持有人相当于每1000美元本金可得1012.5美元的收购价¡£

这次的收购时限是10月9日¡£

但当这一天到来时£¬债务持有人并不愿意选择被回购¡£SOHO中国公告的原文是¡°公司并无接纳购买根据收购要约提交的任何票据¡±¡£因而£¬SOHO中国在10月12日宣布£¬将收购要约时间延长至10月16日¡£

将收购时限延长一周£¬老潘能否如愿£¿眼下£¬这位地产大佬的公司转型战略倍受质疑¡£

美元走强冲击租金收益

¡°SOHO中国的转型已经成功了¡£¡±潘石屹如是说£¬他用自己最看重的高现金流和低负债率两个指标来?#21491;?#20304;证£¬¡°能够做到手持近百亿元现金和保持不到25%的净负债率£¬仅从这两个财务数据就足以说明转型成功¡£¡±

财报显示£¬截至2015年6月30日£¬SOHO中国现金及银行存款总计约97.7亿元£¬总负债为199.34亿元£¬净债务占股东权益的比率约为25%¡£其财报中还指出£¬目前公司的现金完全能够满足在建投资物业未来大约55亿元人民币的?#26102;局?#20986;需求¡£

值得注意的是£¬在境外市场的借贷中£¬SOHO中国有10亿美元高息债£º一笔为2017年到期的5年期6亿美元债£¬融资成本5.75%£»另一?#26102;?#26159;前文提到的2022年到期的10年期4亿美元债务£¬融资成本7.125%¡£而从不同币种的贷款占比来看£¬美元债占50%£¬港币贷款占21%£¬人民币贷款为29%¡£

¡°主要是为了规避风险¡£¡±对于SOHO中国回购境外债的举动£¬一位券商人士分析称£¬¡°当前人民币贬值£¬美元走强¡£对于持有大量境外债务的公司来说£¬尽管可以通过发行新的境外债来偿还旧债£¬但?#24378;?#34385;到不断提高的汇率风险£¬还是要减少境外借款£¬增加境内发债¡£¡±

该分析人士指出£¬转型成为以持有租赁为主的SOHO中国£¬对美元汇率问题十分敏感¡£¡°收来的租金£¬会被美元升值抵消一部分¡£¡±

今年以来房企境内发债规模也?#28902;省?#20117;喷¡±之势¡£中国指数研究院的数据显示?#33322;?#33267;7月29日£¬年内房企公司债融资总额超过2000亿元¡£与此同时£¬房企海外债券的发行金额则下降了四分之一¡£

¡°今年以来的多次?#24213;?#38477;息£¬也使得国内融资环境日趋宽松¡£境内公司债成本更低¡¢周期更长£¬因此更受房企欢迎¡£¡±上述券商人士表示¡£

¡°重新创业¡± ?#23548;?#19979;滑?#29616;?/STRONG>

SOHO中国的¡°售转租¡±的转型之路£¬已经?#20013;?#20102;三年¡£

¡°潘石屹不好意思说他在重新创业£¬我替他说¡£¡±9月23日£¬北京望京SOHO(楼盘资料)£¬¡°好基友¡±任志?#31354;?#26679;调侃老潘¡£

这是¡°畅想共享空间未来¡±对话活动的现场£¬潘石屹¡¢毛大庆¡¢任志强¡¢丁祖?#28504;?#20301;?#21040;?#22823;佬£¬分坐在两张小桌子背后£¬聊起以3Q和优客工场为代表的共享空间模式£¬相谈甚欢¡£任志强直言£¬从卖房转为租房的潘石屹£¬就是在重新创业¡£

但?#21491;导?#25968;据来看£¬这样的¡°重新创业?#20445;?#20284;乎代价有些大£ºSOHO中国2015年中期财报显示£¬公司当期内营业额约为人民币3.93亿元£¬较2014年同期的47.5亿元£¬大幅下调92%£»利润方面£¬公司权益股东纯利1.35亿元£¬较2014年同期26.97亿元£¬下挫95%£»若除去投资物业的评估增值£¬核心纯利约为0.72亿元£¬较2014年同期的12.24亿元下降94%¡£

自2013年宣布转型以后£¬SOHO中国?#23548;?#23601;一直?#26377;?#19979;滑态势£º2014年£¬公司营业额约为60.98亿元£¬较2013年的146.21亿元下降了58.3%£»毛利润为30.78亿元£¬与2013年的81.14亿元相比下降62.1%£»净利润为40.8亿元£¬同比下降44.8%¡£

SOHO中国在财报中给出的解释是£¬因业务由之前的¡°开发—散售¡±转型为¡°开发—持有?#20445;?#20174;而导致物业销售收入下降所致¡£而潘石屹也认为£º这是业务转型后?#23548;?#20013;首次?#35805;?#21547;物业销售的贡献¡£

¡°现金为王¡± 效仿李嘉诚?#36164;àP?/STRONG>

就在这场对话结束后的几个小时£¬SOHO中国发布题为¡¶有关上海海之门房地产投资管理有限公?#23616;?#32452;的公告¡·称£¬将对公司间接持有50%股权的公司海之门以股东批准方式进行重组£¬重组包括海之门向浙江复星出售证大外滩全部股权¡£

这一动作意味着£¬SOHO中国正式退出?#23435;?#26399;近4年的¡°外滩地王¡±之争¡£退出之后£¬SOHO中国从该项目回笼资金50.85亿元£¬通过此次交易和后续事项的处理£¬预计将取?#36855;?0亿元的税前收益¡£

当天£¬潘石屹第一时间在微博上表示£¬¡°各位股东和投资者£º外滩8-1项目终于有了结果£¬回笼资金50.85亿元¡£在今天环境下我们还是相信¡®现金为王¡¯£¬祝外滩8-1的项目早日完工¡£¡±

对于SOHO中国的这一举动£¬有业内人士分析指出?#26680;?#28982;SOHO再获半百亿现金流£¬但与4年前相比£¬它在土地市场的购买力却大幅缩水¡£尤其经历了2012年和2013年土地市场的价格快速上涨£¬目前地价已比2010年时高出一倍以上¡£

¡°在大步转型过程中£¬潘石屹似乎正在向李嘉诚学习¡£¡±时代周报这样评论¡£

公开资料显示£¬SOHO中国三年来已经在上海套现超过100亿元£¬此前2013年和2014年£¬潘石屹分别出售?#23435;?#20110;上海曹家渡板块的静安广场¡¢虹口区的海伦广场以及虹口SOHO£¬另外还出售了虹桥凌空SOHO?#35805;?#30340;项目£¬套现83亿元¡£与此同时£¬2011年后£¬SOHO中国已经连续4年没有新增投资¡£

面对?#21040;?#23545;于?#36164;?#30340;一片质疑之声£¬潘石屹作出了回应£º¡°开?#25243;?#29983;意£¬买进卖出很正常£¬大家千万别过度解读¡£¡±

转型阵痛 共享办公¡°难服水土¡±

¡°重新创业¡±的潘石屹£¬希望将SOHO中国转型成互联网企业£¬靠一站式O2O共享办公空间SOHO 3Q的扩张来提升?#23548;¨¡?/P>

¡°到2017年£¬SOHO中国将在全国省会级城市共布局10万个SOHO 3Q座位¡£¡±潘石屹表示£¬到今年年底£¬SOHO 3Q的量将占到整个办公楼拥有量的5%左右¡£

按照潘石屹的计划£¬到2017年£¬SOHO 3Q贡献的租金收入将大大超过传统办公楼租赁收入¡£然而£¬一位熟悉众创空间市场的人士表示£¬要实现10万个座位的稳定出租£¬这或许比潘石屹?#32972;?#21334;房更?#36873;?/P>

¡°SOHO中国过去服务小众客?#28023;?#24179;均每个客户为其贡献的销售额超过5000万元£¬而现在网上竞拍一个工位是50元一次的加价比例£¬保守估计£¬一个工位一个月的租金可能都达不到2000元¡£按此计算£¬10万个座位需要的客户量将是不可计数的¡£¡±

¡°相对于其他办公孵化的众创空间产品£¬SOHO中国个别项目中的SOHO 3Q与其客户有一定的重合度£¬定价也过高£¬部分创业者并不青睐¡£¡±上述人士说道¡£

而据腾讯科技的相关报道£¬?#26102;竞?#20908;的到来£¬使得投资人对于创业项目的投资愈加谨慎¡£而目前共享办公的两大¡°主力¡±——SOHO 3Q和优客工场的创业项目基本都在天使轮阶段£¬风险抵御能力普遍偏低£¬一旦融资无法及时到位£¬可能就是死亡的结局£¬这也给共享办公带来了格外的风险¡£

正文已结束£¬您可以按alt+4进行评论

    热门推荐